كثر الحديث فى الأونة الأخيرة عن تعديل قانون الايجارات القديمة بحيث تزاد الاجرة الحالية الى خمس اضعافها ويتم طرد المستأجر بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صدور القانون المذكور والذى تتم مناقشته حاليا بمجلس النواب.
وإضطلاعا من مكتبنا بدوره فى نشر الوعى القانونى والثقافة القانونية بين افراد المجتمع كانت تلك المقالة ..
..
ويمكنكم تحميل حكم المحكمة الدستورية بشأن ذلك القانون بصيغة pdf من خلال الضغط على الرابط الموجود أسفل المقالة
فبداية وقبل الحديث فى ذلك الموضوع نود أن نؤكد أن القانون المذكور والذى كثر الحديث عنه لم يصدر حتى تاريخ تحرير تلك المقالة وأن ما يدور حوله هو مجرد مناقشات فمادام القانون لم ينشر بالجريدة الرسمية فهو لم يصدر حتى ذلك التاريخ .
ونوضح فى البداية أن سبب مناقشة البرلمان لمشروع القانون المذكور هو صدور حكم المحكمة الدستورية العليا والذى قضى بانتهاء عقود الايجار التى يكون المستأجر فيها هو احد الاشخاص الاعتبارية كالشركات والسفارات والبنوك وغيرها من الاشخاص الاعتبارية – وليس الأفراد – بانتهاء مدة العقد .
والجدل حتى الان دائر بأروقة مجلس النواب حول الشكل النهائي لنص التعديل الذى يناقشه المجلس حول سريان ذلك التعديل على الشركات والاشخاص الاعتبارية فقط أم على الافراد ايضا؟؟
وجدير بالذكر ان التعديل المذكور اذا شمل الافراد فإنه سيكون مشوبا بشائبة عدم الدستورية لأن تلك المسألة سبق وأن قضت المحكمة الدستورية بدستوريتها وبالتالى فإن القانون الذى تتم مناقشته حاليا اذا مس بالأماكن المؤجرة لأفراد وليس شركات أو اشخاص اعتبارية فإنه سيكون مخالفا لحكم المحكمة الدستورية الصادر فى الدعوى رقم 203 لسنة 20 ق والدعوى رقم 80 لسنة 20 ق والذى قضى بأنه :-
( وحيث إن هذه المحكمة سبق أن حسمت المسألة الدستورية المثارة في الدعوى الراهنة بحكمها الصادر بجلسة 14/4/2002 في القضية رقم 203 لسنة 20 قضائية “دستورية”، الذي قضى برفض الدعوى استنادا إلى موافقة النصين المطعون عليهما لأحكام الدستور، وإذ نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية بعددها رقم 17 (تابع) بتاريخ 27/4/2002، وكان مقتضى نص المادتين (48 و49) من قانون المحكمة الدستورية العليا، أن يكون لقضاء هذه المحكمة في الدعاوى الدستورية حجية مطلقة في مواجهة الكافة، وبالنسبة إلى الدولة بسلطاتها المختلفة، باعتباره قولا فصلا في المسألة المقضي فيها، وهي حجية تحول بذاتها دون المجادلة فيه، أو إعادة طرحه عليها من جديد، فإن الخصومة في الدعوى الراهنة تغدو غير مقبولة.)
وقد أصدرت المحكمة الدستورية العليا عدة أحكام تبين كيفية إخلاء الأماكن من المستأجرين سواء المؤجرة كـ”سكنية أو محلات أو لأشخاص اعتبارية)، كما أوضحت في أخرى صحة امتداد عقود الإيجار.
ونبين فى تلك المقالة أهم أحكام المحكمة الدستورية بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة على النحو التالي:-
1 – إخلاء الأماكن السكنية:
في حكمٍ صادر عام 2002، أكدت المحكمة الدستورية العليا أن عقد إيجار “المسكن” لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا بقيّ فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه (أقارب الدرجة الأولى) الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك على أن يلتزموا بكافة أحكام العقد، وبذلك يكون العقد ممتدا إليه وليس مستأجراً أصليًا، على أن تعود العين المؤجر لمالكها الأصلي بوفاة آخرهم أو الترك وهو ما يعني أن امتداد العقد بات لمرة واحدة فقط.
وجدير بالذكر أن المستأجر الذى امتد له عقد الايجار قبل تاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية هذا بتاريخ 14 /11/2002 يعتبر مستأجرا أصليا حيث حدد ذلك الحكم المذكور.
وبالتالى اذا كان حفيد الميستأجر الأصلى متواجدا بالعين فإنه يمتد له عقد الايجار فى حالة اذا كان جده قد توفى قبل تاريخ 14/11/2002 أما اذا كان جده توفى بعد ذلك فإنه لا يمتد له عقد الايجار فى هذه الحالة.
ويعني الحكم أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المكان المؤجر للسكن، بعد 14 /11/2002 فانه يمتد عقد الإيجار لأقارب الدرجة الأولى (الأب والأم والأبناء والزوجة) وذلك لمرة واحدة فقط (أي لا تمتد لأبنائهم).
2 – إخلاء الأماكن التجارية (المحلات):
قضت المحكمة الدستورية فى حكم اخر بدستورية المادة الأولى من قانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن غير السكنية (المحلات والانشطة التجارية).
ونصت المادة الأولى من القانون المطعون عليه على أنه “إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ويستمر لصالح الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا
وإناثا من قصّر وبُلّغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم. واعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة”.
ويترتب على الحكم عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثاني، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط
3 – إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية (الشركات – الأندية – المستشفيات – البنوك – السفارات……..الخ):-
أبطلت المحكمة الدستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة “لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني”.
ويعني الحكم الصادر أن المحكمة أبطلت “منع الملَّاك من المطالبة بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليه”، وبالتالي يحق للمالك مطالبة الأشخاص الاعتباريين بالإخلاء فور انتهاء العقد.
يذكر أن المحكمة الدستورية استندت في جميع أحكامها الخاصة بتنظيم علاقة المؤجر والمستأجر إلى تطبيق نص المادة 54 من الدستور بشأن “الحرية الشخصية حق أصيل للفرد” واعتبرت أن حرية التعاقد وإرادة الاختيار ضمنها
ونؤكد فى ختام المقالة على أن القانون المذكور والذى أثار الجدل فى الأونة الأخيرة لم يصدر حتى الأن ولم يتم نشره فى الجريدة الرسمية .
والله الموفق والمستعان
